La tierra ya hizo su parte. Ahora comienza una prueba mucho más silenciosa: saber quién puede ordenar el regreso, quién debe pagar la recuperación y quién responderá si una mala decisión vuelve a poner vidas y patrimonios en riesgo.
El terremoto terminó. La emergencia no y hay una pregunta que miles de familias colombianas se están haciendo después del terremoto del 10 de agosto: ¿cuándo podremos volver a nuestra casa? Pero quizá estamos formulando mal la pregunta. La primera no debería ser cuándo regresar, sino en qué condiciones podemos regresar sin convertir la necesidad de volver a la normalidad en un nuevo riesgo para nuestras vidas y nuestro patrimonio.
El balance oficial del 24 de agosto obliga a dimensionar la magnitud del desafío: 591 edificios colapsados y 5.884 averiados; 6.475 edificaciones afectadas entre unas y otras. A ello se suman 31.519 viviendas destruidas y 178.236 afectadas. Detrás de cada número hay familias, propietarios, arrendatarios, administradores, consejos de administración, créditos hipotecarios, negocios, personas mayores y ciudadanos que hoy no saben cuándo podrán regresar ni cuánto les costará hacerlo.
Esto no es un problema de pintura, enchapes o grietas que puedan taparse con rapidez. Es una emergencia estructural, jurídica, aseguradora y financiera. Y precisamente por eso sería irresponsable permitir que la urgencia, el miedo o la falta de dinero sustituyan al conocimiento técnico.
QUE EL EDIFICIO SIGA EN PIE NO SIGNIFICA QUE SEA SEGURO
Una edificación puede permanecer en pie y requerir una evaluación seria antes de ser ocupada. También puede presentar daños visibles sin que eso signifique automáticamente que deba demolerse. Una grieta no es un dictamen. Un desprendimiento no es una sentencia. Y una opinión del vecino tampoco es una evaluación estructural.
La decisión debe partir de un diagnóstico profesional que considere, entre otros aspectos, el sistema estructural, los elementos afectados, deformaciones, condiciones del suelo, edad de la edificación, daños ocultos y necesidad de reparación o reforzamiento. La Ley 400 de 1997 establece precisamente un marco para reducir el riesgo de pérdida de vidas y proteger el patrimonio, y contempla procedimientos para evaluar la vulnerabilidad sísmica de edificaciones existentes.
Por eso la regla debería ser sencilla: primero diagnóstico; después decisión. Nunca al revés.
PINTAR UNA GRIETA NO SIGNIFICA REPARAR UNA ESTRUCTURA
Uno de los peligros de la reconstrucción apresurada es querer borrar las huellas del terremoto antes de comprenderlas. Tapar grietas, pintar muros o cambiar acabados puede devolverle al inmueble una apariencia de normalidad mientras se pierde información valiosa para determinar qué ocurrió.
Antes de intervenir deberían quedar documentados fotografías, videos, daños, ubicación de las afectaciones, planos disponibles, informes y conceptos técnicos. No se puede confundir reparación estética con recuperación estructural.
Y aquí la legislación es clara sobre la importancia de la responsabilidad profesional. La Ley 1796 de 2016 reforzó la revisión independiente de diseños estructurales y la supervisión técnica de determinadas edificaciones, particularmente aquellas que superan los 2.000 m², además de establecer responsabilidades y mecanismos de control. La NSR-10, adoptada mediante el Decreto 926 de 2010 y posteriormente modificada, sigue constituyendo el marco técnico nacional, con modificaciones posteriores como la introducida en 2023.
Entonces, si una edificación construida bajo determinada licencia terminó severamente afectada, la pregunta no debería ser solamente cuánto cuesta repararla. También deberíamos preguntar qué dicen sus planos, sus estudios de suelos, sus memorias de cálculo, sus licencias, sus revisiones y su historia constructiva.
EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN NO PUEDE CONVERTIRSE EN UNA JUNTA DE INGENIERÍA
Aquí debemos ser especialmente cuidadosos. La administración y los consejos de administración tienen una responsabilidad enorme, pero no pueden reemplazar al ingeniero estructural, al geotecnista, al arquitecto, al ajustador ni al abogado. La Ley 675 de 2001 asigna al administrador funciones de conservación, vigilancia, administración y ejecución, y establece además responsabilidades por perjuicios ocasionados por dolo, culpa o incumplimiento de sus funciones.
Por eso un consejo no debería declarar por cuenta propia que “ya es seguro regresar”, que “solo hay daños estéticos” o que “hay que demoler”. Debe hacer algo mucho más inteligente: contratar el conocimiento que necesita, exigir conceptos independientes, documentar cada decisión, vigilar los recursos e informar a los propietarios.
La Asamblea tampoco debería convertirse en una votación sobre si una columna “se ve fuerte”. La ingeniería no se decide por mayoría.
EL SEGURO NO ES UN FAVOR: ES PARTE DEL PATRIMONIO COLECTIVO
Aquí aparece otra bomba de tiempo. La Ley 675 establece la obligación de constituir pólizas que cubran incendio y terremoto para los bienes comunes susceptibles de aseguramiento, y dispone que las indemnizaciones deben destinarse prioritariamente a la reconstrucción cuando esta proceda.
Por eso ninguna copropiedad debería renunciar precipitadamente a reclamar porque alguien diga que “el deducible es muy alto”.
Primero hay que conocer qué está asegurado, por cuánto, bajo qué condiciones, cuál es el deducible, qué exclusiones existen, qué daño se produjo y cuánto cuesta técnicamente recuperarlo.
Y una advertencia: decir “el deducible es del 1 %” no basta. Hay que saber 1 % de qué. ¿Del valor asegurado? ¿Del valor de la pérdida? ¿Existe mínimo? ¿Existe máximo? ¿Hay condiciones especiales para terremoto?
La póliza debe dejar de ser un documento que solo conoce el administrador.
¿QUIÉN PAGA LA RECONSTRUCCIÓN?
Aquí aparece la pregunta que puede dividir muchas copropiedades. Decir “hay que reforzar” es relativamente sencillo. Lo difícil es responder: ¿cuánto tendrá que aportar cada familia, durante cuánto tiempo y con qué recursos?
Hay pensionados, propietarios con créditos hipotecarios, familias que ya están pagando un arriendo mientras no pueden regresar, adultos mayores y hogares que simplemente no tienen capacidad para asumir una cuota extraordinaria de millones de pesos.
Por eso la recuperación debe ser también una operación financiera inteligente: seguro, recursos disponibles, fondo de imprevistos cuando corresponda, cuotas extraordinarias, financiación, negociación con proveedores y ejecución por etapas cuando técnicamente sea viable.
No se trata de ahorrar en seguridad. Se trata de no gastar dos veces por haber gastado mal la primera vez.
Y HAY OTRA PREGUNTA QUE NADIE DEBERÍA EVITAR
Si un edificio colapsó o quedó seriamente comprometido, ¿quién debe revisar su historia?
No para buscar culpables a cualquier precio ni para condenar a alguien antes de una investigación. Sino para establecer hechos.
¿Con qué licencia fue construido?
¿Bajo qué norma?
¿Existían estudios geotécnicos?
¿Quién diseñó?
¿Quién revisó?
¿Quién construyó?
¿Hubo supervisión cuando era exigible?
¿Se modificó posteriormente la estructura?
¿Se respetaron los planos aprobados?
¿Existieron intervenciones posteriores que alteraron su comportamiento?
La Ley 400 asigna responsabilidades concretas a diseñadores, constructores, revisores y autoridades encargadas de las licencias; la Ley 1796 fortaleció precisamente los mecanismos de revisión y supervisión.
Entonces, ¿no sería razonable que las autoridades hicieran una radiografía técnica y jurídica de las edificaciones más afectadas antes de permitir simplemente que sean reconstruidas como estaban?
Esa pregunta merece respuesta pública y propietarios mejor informados y participativos.
EL PRÓXIMO PROBLEMA SERÁ EL MERCADO INMOBILIARIO
Hay otro asunto que apenas comienza.
¿Qué sucederá con los apartamentos y casas ubicados en zonas que ahora conocemos como especialmente vulnerables?
¿Quién comprará?
¿Quién venderá?
¿Quién arrendará?
¿Con qué información?
El comprador de una vivienda no debería recibir únicamente una escritura, un certificado de tradición y una promesa comercial. Debería poder conocer la historia técnica esencial del inmueble.
En una Colombia que acaba de vivir este desastre, preguntar por la edad de una edificación, su sistema estructural, licencia, estudios disponibles, intervenciones realizadas, seguros y antecedentes de daños ya no debería considerarse exageración.
Debería considerarse responsabilidad patrimonial.
Porque comprar un inmueble sin conocer su condición estructural puede ser una de las decisiones financieras más costosas de la vida.
NO RECONSTRUYAMOS EL MISMO RIESGO
Chile, México y otros países han demostrado que un terremoto puede convertirse en un punto de inflexión para mejorar códigos, inspección, cultura de prevención y rehabilitación. No se trata de copiar mecánicamente sus modelos, porque cada territorio tiene condiciones distintas. Se trata de entender una lección elemental:
un desastre solamente se vuelve tragedia repetida cuando no aprendemos de él.
Colombia tiene ahora una oportunidad que no puede desperdiciar.
No deberíamos reconstruir únicamente para volver a tener las mismas paredes.
Deberíamos reconstruir para tener edificaciones más seguras, administraciones más transparentes, propietarios mejor informados, aseguramiento adecuado y autoridades más exigentes.
LA RUTA DEBERÍA SER SIMPLE
En su orden: Proteger vidas. Documentar daños. Evaluar técnicamente. Determinar habitabilidad. Notificar el siniestro. Revisar la póliza. Calcular el costo real. Definir fuentes de financiación. Informar a los propietarios. Decidir en el órgano competente y documentar todo.
Ese orden evita dos enemigos igualmente peligrosos: la improvisación y la parálisis.
Y yo añadiría uno más: la opacidad. Porque después de una tragedia de esta magnitud, cada peso destinado a reconstrucción debería poder responder tres preguntas: qué se hizo, cuánto costó y por qué era necesario.
LA TIERRA YA HIZO SU PARTE. AHORA NOS TOCA A NOSOTROS
No pretendo escribir desde la posición de quien tiene todas las respuestas. Escribo como propietario, ciudadano y líder preocupado por quienes viven en edificios y conjuntos afectados, pero también por quienes habitan inmuebles que permanecieron en pie y que mañana podrían enfrentar otro evento.
El terremoto ya nos recordó que ninguna estructura es eterna.
Ahora nosotros debemos demostrar que la irresponsabilidad, la improvisación y el silencio tampoco tienen por qué serlo.
La casa puede volver a levantarse.
El edificio puede volver a habitarse.
El patrimonio puede recuperarse.
Pero solamente si dejamos de preguntarnos “¿cuándo podemos volver?” y empezamos a exigir la respuesta correcta:
“¿Qué necesitamos demostrar para saber que podemos volver?”
Porque después de un terremoto, regresar a casa no debería ser un acto de esperanza. Debería ser el resultado de la evidencia.
La tierra ya nos hizo una dura advertencia. Ahora corresponde a ingenieros, administradores, aseguradoras, constructores, autoridades y propietarios decidir si estamos dispuestos a escucharla. Porque reconstruir rápido puede devolvernos los edificios; reconstruir bien puede devolvernos la tranquilidad. Y reconstruir con conocimiento, control ciudadano y responsabilidad puede hacer algo todavía más importante: convertir una tragedia en una oportunidad para tener una ciudad mejor planeada y ciudadanos mejor informados, más participativos y más conscientes de que defender su patrimonio también significa conocer los riesgos, exigir cuentas y participar en las decisiones que determinan el futuro del lugar y la ciudad donde viven.
La próxima vez que la tierra vuelva a hablar, no debería encontrarnos improvisando, sino preparados; no debería encontrarnos preguntando qué pasó, sino sabiendo que hicimos todo lo necesario para evitar que una advertencia se convierta nuevamente en tragedia. Porque una ciudad verdaderamente resiliente no es la que simplemente sobrevive a un terremoto: es la que aprende de él y transforma sus lecciones en decisiones.
La tierra puede volver a temblar. Lo que no podemos permitir es que vuelva a temblar nuestra responsabilidad.
